বাড়ি তৈরির আগে কোন কোন জিনিসগুলো ভালো করে যাচাই করে নিতে হবে

মাত্র ২ বছর আগেই নিজের বাড়ি তৈরি করলাম। আর তাছাড়াও, বিভিন্ন কারণে একাধিক ডেভেলপার/ বিল্ডার এর সাথে নিকট পরিচিতি থাকার জন্য আশা করি এই প্রশ্নের কিছুটা সঠিক জবাব দিতে পারব।

অধিকাংশ মানুষের জীবনে স্বপ্ন থাকে নিজের একটি বাড়ি তৈরি করার। আর সেটা করতে গেলে যে জিনিস গুলি যাচাই করার দরকার।

১) জমি - বাড়ি তৈরির প্রাথমিক এবং অত্যাবশ্যকীয় শর্ত মাপমত জমি। যদি আপনার নিজস্ব জমি থাকে তো খুব ভালো কথা। বেঁচে গেলেন। কিন্তু যদি কিনতে হয় তবে বহু কিছু যাচাই করতে হবে। মানুষ সবথেকে বেশি প্রতারিত হয় এই জমি কিনতে গিয়েই। সুতরাং সাধু সাবধান।

প্রথমেই, জমি কেনার আগে জমি নিজে দেখে আসুন। একবার নয়, একাধিক বার। সাথে জমির মালিকের কাছ থেকে জমির দলিল ও পর্চার কপি চেয়ে নিন। এবার দাগ নম্বর ধরে সর্ব প্রথম সংশ্লিষ্ট ল্যান্ড রেভিনিউ অফিসে গিয়ে জমি সম্পর্কে খোঁজ খবর নিন। যাচাই করে দেখুন যে দলিল ও পর্চা পেয়েছেন সেটা সঠিক কিনা। জমির চরিত্র কি রকম। তা বাস্তু জমি কিনা। এবার দেখুন জমির দলিল আপডেটেড কিনা। কে বা কারা জমির আসল মালিক। একবার নয়, পারলে দুতিন বার বিভিন্ন সোর্স দিয়ে জমির ব্যাপারে রেজিস্ট্রি অফিসে খোঁজ খবর নিন। নূন্যতম সন্দেহ দেখা দিলে সরে আসুন। আর হ্যা, সাথে জমির আপডেটেড ট্যাক্স চালান এর কপি টাও নিয়ে রাখবেন। সংশ্লিষ্ট পঞ্চায়েত/মিউনিসিপ্যালিটি/করপোরেশন অফিসে খোঁজ নিতে কাজে লাগবে। এটা চেক করতে ভুলবেন না যে জমির পাশে সংশ্লিষ্ট রাস্তার প্রস্থ কত ও নিয়ম অনুযায়ী আপনাকে কতটা ছার দিয়ে বাড়ি বানাতে হবে। এছাড়া ওই অঞ্চলে বাড়ি বানাবার শর্তাবলী কী কী। যদি দেখেন সব ঠিক আছে, তাহলে এবার জমির পর্চায় ও দলিলে প্রদত্ত জমির মাপের সাথে আসল জমির ম্যাপ মিলিয়ে দেখুন। সম্ভব হলে নিজে বা নিজের বিশ্বস্ত লোক দিয়ে মাপ করাবেন। আর হ্যা, মাপার ফিতে টা কিন্তু মনে করে নিজে কিনে নিয়ে যাবেন। এছাড়াও দেখতে হবে জমির জল নিকাশি ব্যবস্থা কেমন, সামনের রাস্তার পরিধি দিয়ে নির্মাণ সামগ্রী নিয়ে আসা/যাওয়া করা যাবে কিনা, আসে পাশের পরিবেশ তথা প্রতিবেশীরা কেমন। এবং, ক্লাব বা সিন্ডিকেটের কোনো ব্যাপার আছে কিনা সেটাও খোজ খবর নিয়ে দেখুন। এর সাথে নিম্নে শুভেন্দু পুরকায়স্থ (Subhendu Purakayastha) স্যার, আরো একটি অতীব গুরুত্বপূর্ণ বিষয় বলেছেন। এবং আমার মনে হলো বিষয়টি খুবই গুরুত্বপূর্ণ তাই এটিকে মূল উত্তরের সাথে জুড়ে দিলাম -" জমির প্রকৃত মালিক নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে, নিজে খোঁজ নেয়া একান্ত দরকার এবং অতি অবশ্যই প্রয়োজন, এ ব্যাপারে বিশেষজ্ঞ একজন আইনজীবীর সার্চ রিপোর্ট (land title search report for last 30 years)। এবং ব্যাংক লোনের ক্ষেত্রে ও এই সার্চ রিপোর্ট অপরিহার্য।

এবং যে ক্ষেত্রে জমিটি একাধিক মালিক থেকে ক্রমে ক্রমে মালিকানা বদল হয়েছে, সেক্ষেত্রে, chain deed of land, at least শেষ তিনটি, মালিকানার দলিল পত্র।"

সবকিছু দেখে সন্তুষ্ট হলে এবার দরদাম শুরু করবেন। আশা করি আসে পাশে আগেই একটু খোজ খবর নিয়েছেন যে জমির দাম কেমন হতে পারে! ব্যাস এবার দরদামে পোষালে কিনে ফেলুন। আর হ্যা, ততক্ষণ অবধি একটি পয়সা হস্তান্তর করবেন না যতক্ষণ না জমির আসল মালিকদের নিয়ে আপনি রেজিস্ট্রি অফিসে পৌছচ্ছেন।

এপর্যন্ত পড়ে অনেকেই ভাবছেন জমি কিনতেই এতকিছু? আজ্ঞে জেনে রাখুন, আপনার সবথেকে বেশি ঠকার জায়গা এই জমিতেই। আর আপনি যদি এলাকার সাথে সম্যক ভাবে পরিচিত না হন, তবে আরো বেশি সাবধান হবার দরকার। এটাই সব থেকে গুরুত্বপূর্ণ ধাপ এবং এখানে কিছু ভুল হলে তা শুধরানোর সুযোগ আপনি আর পাবেন না।

২) আর্কিটেকচার ও ড্রইং- বাড়ি বানাবার অফিসিয়ালি প্রথম ধাপ। প্রথমে আপনি আপনার সাধ্যমতো একটা বাজেট ঠিক করুন। বাজেট কিভাবে ঠিক করবেন তার একটা বেসিক ফর্মুলা বলি ( একদমই বেসিক কিন্তু )। আপনি মোটামুটি যত স্কোয়ার ফিট বাড়ি বানাতে চান সেটা ঠিক করুন। মনে রাখুন প্রতি স্কোয়ার ফিট হিসেবে বানানোর খরচ মোটামুটি ৯০০ থেকে ১১০০ টাকার মধ্যে পড়ে ( কলকাতা সংলগ্ন জায়গার হিসেবে বললাম, শহর ও এলাকা পরিবর্তনে এটি পাল্টাতে পারে)। এটি কিন্তু প্লাস্টার, পুট্টি,রঙ, ফ্লোরিং, দরজা জানালা ইত্যাদি ছাড়া। এবার বাজেট ফাইনাল করে আপনি একজন অভিজ্ঞ সিভিল ইঞ্জিনিয়ার বা আর্কিটেক্ট এর সাথে যোগাযোগ করুন। এবার তাকে নিজের বাজেট জানান, নিজের প্রয়োজন জানান ( মানে আপনার কটি ঘর চাই, কটি ও কি রকম বাথরুম চাই, সিড়ি কেমন চাই ইত্যাদি ইত্যাদি) ও সেইমত তার থেকে একটি ড্রইং প্রস্তুত করান। বাজেট বলার আগে অবশ্যই নিজের আসল বাজেটের থেকে ১৫-২০ পার্সেন্ট কমিয়ে বলবেন। এই ধাপটি অনেকেই এড়িয়ে যেতে চান অতিরিক্ত খরচের ভয়ে ও অল্প খরচে ওই এলাকার যাকে তাকে ধরে কোনো মতে একটি প্ল্যান বানিয়ে পাস করে নেন। আমার মতে যদি না আপনার বাজেট খুব কম হয় এবং বাড়ির মাপ খুব ছোট হয়, তবে এই পদ্ধতি অনুসরণ করবেন না। মনে রাখবেন আপনার বাড়ির স্থায়ীত্ব বাড়ির এলিভেশন, রঙ বা দরজা জানলার ওপর নির্ভরশীল নয়, তা নির্ভর করে আছে বাড়ির কাঠামোর ওপর। ও হ্যা, সম্ভব হলে, বাড়ির ফাউন্ডেশন একতলা বেশির করাবেন। মানে ধরুন, আপনি একটি দোতলা বাড়ি বানাতে চান তো আর্কিটেক্ট বা ইঞ্জিনিয়ার কে বলুন যে ফাউন্ডেশন এর ড্রইং যেন তিনতলার বানানো হয়। এতে করে দুটি সুবিধা পেতে পারেন। এক, ভবিষ্যতে যদি বাড়ি বড় করতে হয়, তাহলে সমস্যা হবে না ও দুই, যদি কোনো কারণে আপনাকে বাড়ি বিক্রি করতে হয়, ভাল দাম পেতে সুবিধা হবে। ড্রইং তৈরি হয়ে গেলে এবার সংশ্লিষ্ট পৌরসভা বা পঞ্চায়েত থেকে ড্রইং অ্যাপ্রুভ করান। বাড়ি তৈরির লোন নিতে চাইলে, জমির সমস্ত কাগজ সমেত অ্যাপ্রুভ ড্রইং নিয়ে ব্যাংকে যোগাযোগ করুন।

৩) ডেভেলপার/বিল্ডার বাছাই - এবার আপনি প্রাক্টিক্যালি ফিল্ডে নামছেন। মানে এতদিন যা চলছিল তা আসলে প্র্যাক্টিস। এবার আসল খেলা শুরু হবে। তাই সবার আগে আপনার দরকার সঠিক টিম নির্বাচনের। প্রথমে আপনি ভেবে দেখুন, আপনি বাড়ি তৈরির ব্যাপারে স্যপর কতটা বোঝেন। যদি আপনার সিভিল নিয়ে ভালো আইডিয়া থাকে তাহলে অসুবিধা নেই, যদি না থাকে তবে ওই ইঞ্জিনিয়ার এর সাথে আলোচনা করুন আর অন্যান্য অভিজ্ঞ লোকেদের থেকেও পরামর্শ নিন। সাধারণত:, বাড়ি বানানোর কনট্র্যাক্ট দুরকম হয়, ফুল কনট্র্যাক্ট এবং লেবার কনট্র্যাক্ট। ফুল কনট্র্যাক্ট মানে রড, সিমেন্ট, বালি, ইট সব মেটেরিয়ালই কন্ট্রাকটর দেবে। আর লেবার কনট্র্যাক্ট মানে মেটেরিয়াল আপনি কিনে দেবেন, কন্ট্রাকটর শুধু তৈরি করে দেবে। আপনি যদি খুব ব্যস্ত না হন বা আপনার যদি পরিবারের কেউ সময় দিতে পারে তবে আমার মতে লেবার কনট্র্যাক্ট ভাল, কারণ তাতে মেটেরিয়াল এর কোয়ালিটি সম্পর্কে নিশ্চিন্ত থাকা যায়। যদি সময়াভাব বা লোকবলের অভাব থাকে তবে ফুল কনট্র্যাক্ট দিতে পারেন তবে মেটেরিয়াল এর কোয়ালিটি সম্পর্কে প্রথমেই কথা বলে নিন অর্থাৎ কি রড ব্যবহার করবেন, কোন সিমেন্ট ইউজ হবে, ইট ও বালির কোয়ালিটি কেমন হবে। কনট্র্যাক্ট লিখিত করে নেবেন ও যেরকম কনট্র্যাক্ট ই হোক না কেন, কতদিনে আপনার কাজ সম্পূর্ণ হবে সেটা লিখিয়ে নেবেন। এছাড়াও আরেকটা জিনিস বলে দি। কখনোই কাজের ৫০-৬০% এর বেশি টাকা দেবেন না, মানে সবসময়ই ৪০-৫০% টাকা যেন পাওনা থাকে, কাজ শেষ হবার আগে পর্যন্ত। একথা মেটেরিয়াল কেনার ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য। পারলে সবসময় ১০-২০% ক্রেডিট মেনটেন করুন। যদি ফুল কনট্র্যাক্ট হয়, মেটেরিয়াল মাঝে মাঝেই চেক করতে হবে সাইটে গিয়ে। আর যদি আপনি মেটেরিয়াল কিনে দেন, তবে সতর্ক থাকবেন। স্পেশালি বালি ও পাথর কেনার সময়। আর হ্যা, সব মাপ কিন্তু নিজের ফিতে তে মাপবেন বা মাপাবেন। দরকার হলে ইউটিউব দেখে শিখুন কিভাবে বালি পাথর মাপতে হয়।

এছাড়া যদি সিভিল কনস্ট্রাকশন সম্পর্কে ভালো জ্ঞান না থাকে, তাহলে ইউটিউব এ বাড়ি বানানোর সম্পর্কিত ভিডিও দেখুন। কিছুটা আইডিয়া পাবেন। এবং, যে আর্কিটেক্ট বা ইঞ্জিনিয়ার কে দিয়ে ড্রইং করিয়েছেন, তার সাহায্য নিন। অন্তত, প্রথম যেদিন লেআউট ফেলে মার্কিং করা হবে, ফাউন্ডেশন এর ঢালাই এর আগে রড চেক করার জন্য এবং ছাদ ঢালাই এর আগে রড চেক করার জন্য, এই তিন কাজে অভিজ্ঞ ইঞ্জিনিয়ার খুব ই দরকার। আর আপনি যদি কাজ নাও বোঝেন, সারাদিনে অন্তত একবার, আপনি বা আপনার হতে যিনি কাজ টি দেখাশোনা করছেন, তিনি যেন অবশ্যই সাইটে যান। আপনি বা যিনি যাচ্ছেন তিনি কাজ ভালো না বুঝলেও চলবে, কিন্তু উপস্থিতি আবশ্যক, কারণ এতে কন্ট্রাকটর ও মিস্তিরি রা চাপে থাকবে। এবং, রোজ জেনে নিন, কতটুকু কাজ হল এবং আগামী দিনের পরিকল্পনা কি! এবং আরেকটি কথা বলে রাখি। সব শেষে বলি, আপনাকে নিজের ব্যবহার পাল্টাতে হবে মশাই! আপনি কি অতীব ভদ্রলোক বা সজ্জন? তাহলে বাড়ি বানানো আপনার কম্মো নয়। স্রেফ ঝামেলা বাজ হোয়ে উঠুন। মানে কিছু অনিয়ম দেখলেই ঝামেলা করুন। প্রতিবাদ জানান। কাজ না হলে কাজ থামিয়ে দিন, পেমেন্ট আটকে দিন। যেন আপনার পরিচিতি হয় ঝামেলা বাজ বলে। এতে লোকে আপনার পেছনে দুর্নাম করবে কিন্তু আপনার ঝামেলার জন্যই আপনি সার্ভিস ভালো পাবেন। এই লাইনে, ভাল মানুষ সেজেছেন কি আপনি গেলেন।

কনস্ট্রাকশন কাজ - আগেই বলেছি, কাজ শুরুতে লেআউট ফেলে ফাউন্ডেশন এর মার্কিং করা খুব ইম্পর্ট্যান্ট জিনিস। তাই অভিজ্ঞ লোক থাকা খুব দরকার। এবং, ফাউন্ডেশন থেকে অন্তত মাটির ওপর পর্যন্ত রডের কাজ আগে চেক না করিয়ে ঢালাই করতে দেবেন না। কলামের রড, কলাম রিং, রিংয়ের গ্যাপ, ওভারল্যাপ ভালো ভাবে চেক করার দরকার। আর ছাদ ঢালাই এর আগে রড চেকিং মাস্ট। আর যদি আপনার বাড়িতে কনসিল ওয়্যরিং এর প্ল্যান থাকে তাহলে ছাদে রড বাধার পর, ঢালাই এর আগে, ইলেকট্রিক মিস্ত্রি কে দিয়ে ছাদে লাইট ফ্যান এর পয়েন্ট সেট করিয়ে নিন। আর ছাদ ঢালাই এর দিন পারলে নিজে বা নিজের পরিচিত লোক সারাদিন উপস্থিত থাকুন। আর মনে করে প্রতিদিন কলাম, ইট ও ছাদে জল দেওয়াবেন। শুধু লেবার কনট্র্যাক্ট দিলে মেটেরিয়াল যাতে বাজে খরচা না হয় সেটা দেখবেন।

ফিনিশিং টাচ - বিল্ডিং এর খাচা দাড়িয়ে গেছে। দেয়াল তৈরি শেষ। আপনার মেন কাজ হলো। কিন্তু এবার শুরু বাড়ি কে জামা কাপড় পরিয়ে তোলার কাজ। যেমন দেয়ালে ডিজাইন, ইলেকট্রিক্যাল, দরজা, জানালা সেট, প্লাস্টার, পুটটি, ফ্লড়িং, রঙ ইত্যাদি। এবার দেখুন সব দিয়ে থুয়ে আপনার বাজেটের আর কতটুকু বাকি আছে। সেই বুঝে এবার ব্যবস্থা শুরু করুন। এর মধ্যে কিছু জিনিস বাস করার পূর্বে তৈরি করা অত্যাবশ্যক। যেমন দরজা, জানালা, ইলেকট্রিক্যাল, ফ্লোরিঙ্ ইত্যাদি। আর কিছু কাজ আপনি পরেও করতে পারেন। আপনার বাজেট হিসেবে এগুলোকে প্ল্যান করুন। আর আপনি যদি এই সব কিছুর ও ফুল কনট্র্যাক্ট দিয়ে থাকেন তাহলে চিন্তা নেই। শুধু কন্ট্রাকটর কে তাড়া টা নিয়মিত দিয়ে যাবেন।

এই সব কিছু শেষ হলে গেলে ব্যাস! এবার আপনি চিন্তামুক্ত। বাড়ির বাইরে নেমপ্লেট টা লাগিয়ে দিন। আপনার স্বপ্নের গৃহ প্রস্তুত। হোম সুইট হোম!

প্রশ্ন: এবার যদি আপনার ইন্টেরিয়র, ফলস সিলিং ইত্যাদি করার ইচ্ছে থাকে, তবে সেটা আবার অন্য গল্প। অন্য কোনো উত্তরে বলব খানে। আপাতত ওপরের পয়েন্ট গুলোই মাথায় এলো। হতে পারে অনেক কিছু মাঝে মিস করে গেছি। মাথায় এলে উত্তরে জুড়ে দেবো। সহৃদয় কোনো পাঠক কমেন্ট বক্সে সাজেশন দিলে বাধিত থাকবো ও সেটাও মূল উত্তরে জুড়ে দেব। আশা করি একটা অস্পষ্ট ধারণা দিতে পারলাম। আর শেষে একটাই কথা। এতকিছু পড়ে ভয় পেতে পিছিয়ে আসবেন না। পড়ে অনেক কিছু মনে হলেও বাস্তবে এতটাও ভয়ের কিছু নয়। মনে মনে একটা পরিকল্পনা করে মাভৈঃ বলে এগিয়ে যান। শুধু একটাই কথা শেষে, বাজেটের ১৫ % টাকা কিন্তু আগে থেকেই সরিয়ে রাখবেন। দিনের শেষে দেখবেন, ওই টাকা আপনার লেগেই যাবে।